近幾個月，出現(xiàn)一種市場現(xiàn)象：在全國樓市趨于復蘇的過程中，改善性需求明顯釋放，少數(shù)城市甚至可以說是爆發(fā)。突出表現(xiàn)在過去幾年滯銷的大戶型、高單價住宅，突然開始容易銷售了。比如上海閘北區(qū)非核心地段，某7萬元單價的樓盤，居然開盤銷售額也能超20億。這在2011至1014年期間，基本不可想象。而這種現(xiàn)象，同樣出現(xiàn)在北京、深圳、廣州、廈門等諸多城市。

面對這一市場現(xiàn)象，很多普通民眾會感到詫異：中國住宅都過剩了，有錢人都有幾套房，為何還在買房？大力反貪之下，貪官們不都在拋售豪宅嗎？中國房價漲不動了，買這些大戶型豈不很傻？要征房產(chǎn)稅了，高檔房肯要繳很多稅呀！

針對這些頗為流行的社會迷思，筆者簡要做些分析。近期改善性購房需求爆發(fā)，高檔房銷售好轉(zhuǎn)，主要原因有三。

其一，政策面轉(zhuǎn)暖。眾所周知，2010年4月史上最嚴厲的“國十條”出臺后，陸續(xù)又出臺了很多打壓投資投機性購房需求的政策，如限購、限價、限貸等。由于投資性購房需求與改善性購房需求之間界限不清，官方也沒有能力精準甄別，所以“國十條”之后改善需求也被大面積誤傷了。

政策轉(zhuǎn)機初顯于去年，逆轉(zhuǎn)于今年3月。去年二季度開始，多數(shù)城市陸續(xù)取消了限購，地方政府也不再實行限價，9月30日央行和銀監(jiān)會出臺“央四條”，放松限貸，對擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對于非限購城市，解除三套及以上禁貸的政策。今年3月李總理在政府工作報告中，罕見的提出支持改善性住房需求，于是其后六部委出臺三個文件，在稅收、信貸等加大支持改善需求力度。

其二，市場需求久抑必揚。在很多商品市場中，都存在一個現(xiàn)象，不論什么原因，當需求被壓制一段時間之后，常常會有自發(fā)性的釋放。2010至2014年，全國多數(shù)高檔房（包括大戶型公寓和別墅）樓盤都遭遇銷售困局，這也就意味著很多這類購房需求被抑制了幾年。有購買能力和意愿的剛需（一般為首次置業(yè)），一般不會等待超過兩年。而改善需求（包括首次改善、二次改善、多次改善），可以等待更長時間。

關(guān)于住宅過剩、空置率過高等論調(diào)，筆者并不認同。部分三四線城市確實存在開發(fā)過度、住宅庫存偏高、部分偏遠新建小區(qū)入住率偏低等現(xiàn)象，但就全國而言，情況并沒那么糟，我國城鎮(zhèn)化率還遠沒達到70%，至2025年之前，每年城鎮(zhèn)新增住宅需求仍能平均達10億平米左右。在市場無形之手的作用下，賺不到錢的開發(fā)商自然會減少盲目投資和擴張。況且，一線城市和多數(shù)二線城市，基本不存在住宅過剩的問題，人們購房需求是真實存在的。

另外，還有種看似有理的流行言論：計劃生育導致“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)（4個老人1對父母1個孩子），未來20年，六個祖父輩的幾套房都留給一對年輕夫妻，則共有六七套房。這一觀點存在諸多缺陷，其中之一是即便真有六七套房，大部分都是老舊破小的房子與小區(qū)，居住性能很差。人們追求居住舒適度的需求無止境，當前大部分家庭仍缺好房。這就是改善需求源源不斷冒出來的根本原因。

其三，股市獲利資金流入樓市。據(jù)筆者的研究，股市和樓市的關(guān)系是：同向、不同步。所謂“同向”，是指二者皆受貨幣政策和流動性的影響，在寬松條件下，二者皆易上漲，反之則易下跌。所謂“不同步”，是指一般股市先變化，樓市后變化。另外，二者皆具有“財富效應”，其中股市財富效應更易向樓市溢出，也即股市賺錢后轉(zhuǎn)而購房。

就本輪市場上行周期來看，股市和樓市的關(guān)系可分為三個階段。第一階段，去年四季度至今年一季度：股市先于樓巿上漲，股價漲而房價不漲，分流資金，利空樓市。第二階段，今年4月以來，股市上漲已到中場，或者已進入下半場，房價止跌上漲，二者各得其所，互有影響，總體中性。第三階段：股市見頂下跌，部分資金轉(zhuǎn)至樓市，房價繼續(xù)漲，時間難測，暫估2016上半年前后吧。

當前，正處于第二階段。今年3月底的樓市新政，驅(qū)動市場復蘇，一線城市房價已經(jīng)上漲，其中深圳相當火爆。預計全國70個大中城市房價于5月份總體翻紅，其后越來越多的城市房價止跌上漲。而滬指上漲至4500點至5000點后，越來越多的老股民、高凈值人群已開始提前防范風險，其中部分人將獲利資金轉(zhuǎn)入樓市，可能少量屬于投資性購房，但這部分人所購偏高端住宅，多屬自住性改善需求。